Многие собственники ищут способы снизить налог с доходов от продажи имущества. Один из распространенных (и спорных) методов – выделение части стоимости в качестве неотделимых улучшений. Что это за схема и какие риски связаны с таким подходом?
Под неотделимыми улучшениями понимаются работы, которые невозможно отделить от квартиры без ее повреждения. К неотделимым улучшениям можно отнести, например, установку теплого пола, окон из ПВХ, систем кондиционирования, замену электропроводки или водопровода и пр. При демонтаже неотделимых улучшений могут остаться, в частности, следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов и т.д.
Объект недвижимого имущества с произведенными в нем неотделимыми улучшениями следует рассматривать как единый объект вещных прав. Подобные неотделимые улучшения не могут являться самостоятельным объектом гражданских прав и, соответственно, предметом договора купли-продажи в отрыве от самого объекта недвижимости. То есть при продаже квартиры в договоре купли-продажи квартиры помимо иных условий нужно описать неотделимые улучшения, а цену квартиры указать с учетом неотделимых улучшений (п. 1 ст. 133, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Однако, на практике встречаются случаи, когда в самом договоре прописывается заниженная цена, а разница передается наличными или через банковскую ячейку. Это оформляется отдельным документом, например договором купли-продажи неотделимых улучшений, дополнительным соглашением к договору купли-продажи или распиской.
Важно понимать, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений такими способами вызывает сомнения и может привести к негативным последствиям: доначислению НДФЛ, штрафам за неуплату или неполную уплату налога и пеней, взыскание задолженности по налогу и даже признание сделки недействительной (п. 1 ст. 133, п. 1 ст. 166, ст. 168 ГК РФ; п. 2 ст. 45, ст. 48, п. п. 2, 3 ст. 75, п. п. 1, 3 ст. 122, п. 1 ст. 210 НК РФ).
Так, в 2024 году Межрайонной ИФНС России №30 по Республике Башкортостан в ходе камеральной налоговой проверки установлен факт занижения стоимости по договору купли-продажи с использованием неотделимых улучшений, предполагаемая сумма доначислений составляет 371 тыс.руб.
Начальник отдела камеральных проверок №2 Межрайонной ИФНС России №30 по Республике Башкортостан Шагиморданова Людмила Александровна
